LISTE OPH ONDAINE

LISTE METROPOLE HABITAT

LISTE CITE NOUVELLE

NOTE À L’ATTENTION DES FUTURS CANDIDATS

Les élections des administrateurs locataires constituent un enjeu d’ampleur nationale.

Elles concernent les locataires des Offices Publics de l’Habitat, des Entreprises sociales pour l’Habitat (ESH, ex-SA d’HLM) et des SEM, et ont lieu tous les 4 ans.

En tout, plus de 600 organismes d’HLM et près de 4 millions de logements locatifs sociaux sont concernés, soit près de 10 millions de personnes sur l’ensemble du territoire français. Environ 2000 sièges sont à pourvoir.

Le droit est ouvert à tout locataire :

• D’élire son représentant et donc de faire vivre la démocratie au quotidien. En effet, les élections HLM sont une des rares élections, avec celles des parents d’élèves et les prud’homales, où tous les usagers français et étrangers ont le droit de voter.

• D’être représenté au conseil d’administration d’un organisme HLM, instance habilitée à prendre les décisions qui auront des conséquences sur sa vie. Ce vote lui donne le droit de dire son mot.

Pour la CSF, ces élections sont aussi l’occasion 

• de faire prendre en compte les revendications collectives des habitants ;

• De faire reconnaître son action au quotidien dans le quartier et pas seulement dans le domaine de l’habitat ;

• D’augmenter sa représentativité tant au plan local que national en ayant plus d’élus.

Le rôle du représentant dans l’action de la CSF

Si la fonction d’administrateur est une responsabilité individuelle, elle peut rebondir sur des actions collectives. C’est pourquoi un administrateur élu de la CSF est, en principe, un militant ou va le devenir. Sa nouvelle fonction s’inscrit dans la dynamique de l’action collective déjà engagée avec la CSF. Il est à la fois un délégué des locataires et un représentant de la CSF.

Il est donc important de créer les conditions d’un échange permanent entre l’élu et son organisation. La CSF locale doit soutenir le travail de l’élu, de même que l’administrateur HLM peut apporter un certain nombre d’informations à la CSF (même si dans certains cas l’administrateur peut être tenu à un devoir de réserve).

Avoir un administrateur élu montre également le « sérieux » de l’action de la CSF vis-à-vis de l’organisme d’HLM (s’il en doutait encore… !), et permet de s’imposer comme un interlocuteur « incontournable ».

Avoir un administrateur doit permettre enfin de dynamiser toujours plus la vie d’une section, car cette fonction ne peut pas se vivre seule et doit être soutenue par l’ensemble des militants (préparation et reprise des CA, information régulière des locataires …).

Quel est le rôle du conseil d’administration ?

Le rôle des conseils d’administration des organismes d’HLM est avant tout de gérer, de prendre des décisions tant au niveau des augmentations de loyer qu’au plan de réhabilitations à effectuer, par exemple. C’est aussi le CA qui décide s’il y a lieu ou non de vendre des logements de son patrimoine ou d’instituer un surloyer, ce qui a pour conséquence de mettre en place une politique de peuplement équilibrée ou non.

Le conseil d’administration met également en place un bureau, qui prépare les séances du CA et qui peut prendre s’il y a lieu des décisions.

Enfin, il met en place des commissions de travail dont deux sont obligatoires : la commission d’attribution et la commission des marchés. Ces instances ont leur composition définies et réglementées par décret.

En résumé, un conseil d’administration est l’organe de décision et de gestion qui doit permettre à un organisme d’HLM d’équilibrer ses comptes et, par là, d’assurer aux locataires le « clos et le couvert », dans un logement et un environnement de qualité.

La présence des élus locataires dans les CA doit contribuer à une meilleure prise en compte de la vie quotidienne des habitants.

Quel est le rôle des locataires dans les CA ? 

Le représentant des locataires participe aux réunions du CA environ tous les deux mois pour les offices publics et 3 fois par an dans les autres cas.

Chaque séance du CA est précédée de l’envoi d’un dossier de préparation qui doit être travaillé avant afin de pouvoir intervenir au cours de la séance.

Un représentant des locataires est membre de droit du bureau et de la commission d’attribution.

Attention : Les représentants peuvent se concerter pour se « distribuer » les responsabilités, afin de ne pas cumuler tous les postes. Par ailleurs, des commissions facultatives peuvent être mises en place par le CA, commissions où siège un des trois représentants des locataires (la commission des impayés de loyer par exemple). 

Le représentant des locataires tire sa légitimité de son élection au suffrage direct. 

Il est là pour représenter les intérêts collectifs de tous les locataires, et non les intérêts particuliers de tel locataire ou de telle cité.

Il est aussi gestionnaire de son organisme d’HLM et, à ce titre, doit donner son avis par un vote sur toutes les décisions et/ou positions que le CA est amené à prendre. Mais il le fait toujours en cohérence avec le rôle rappelé ci-dessus.

Il peut être un « contre-pouvoir », par ses prises de positions sur un certain nombre de sujets, même s’il se retrouve souvent minoritaire du fait de la composition des CA. Il bénéficie de la réflexion collective de la CSF.

La fréquence des CA des bailleurs

Le conseil se réunit au moins trois fois par an. Il règle par délibération les affaires de l’organisme. Il vote le budget prévisionnel et le bilan. Les administrateurs vote également les loyers, le niveau des travaux, les constructions, les démolitions etc. Le compte de résultat est présenté à la fin de l’année

La communication des documents 

Les décisions du conseil sont soumises à la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978, qui a posé le principe que des personnes qui en font la demande ont la possibilité d’obtenir la communication des documents administratifs, par exemple le procès-verbal d’un conseil d’administration ou la convention Etat/organisme pour une réhabilitation.

En cas de refus de communiquer un document administratif, l’administrateur peut saisir la Commission d’Accès aux Documents Administratifs (CADA).

Cependant la loi prévoit aussi des exceptions, notamment pour ce qui touche les décisions portant sur des personnes ou le secret commercial pour les attributions de marchés publics.

Le mandat de l’administrateur

L’administrateur est élu pour quatre ans. Il n’a pas en principe de suppléant, mais le deuxième de liste peut avoir cette qualité. Son rôle sera alors de reprendre le mandat si le titulaire n’est définitivement plus en mesure de l’assurer.

• En cas d’épuisement d’une liste et en cas de cessation de fonction d’un administrateur représentant les locataires, le siège de l’administrateur reste vacant sans qu’il soit procédé à une élection partielle.
• En cas d’empêchement de plus de 3 mois, sans excéder 1 an, l’administrateur représentant les locataires peut proposer au président du conseil d’administration ou de surveillance d’être remplacé par un locataire de sa liste pour la durée de l’empêchement.

Attention:   Si le représentant des locataires élu au CA quitte l’organisation qui a porté sa candidature (démission ou exclusion), il conserve sa qualité d’administrateur. Ainsi, il est important de veiller à tisser des liens continus entre La CSF et ses représentants (voir la charte d’engagements réciproques).

 

L’actionnariat des élus des locataires dans les SA HLM

Les locataires des SA HLM (désormais appelées ESH c’est à dire « établissements sociaux d’habitation ») participent également aux assemblées générales de leurs bailleurs avec un droit de vote représentant 10% des voix.

Dès le lendemain des élections, le représentant des locataires qui ne détient pas d’action s’en voit proposer une par l’actionnaire majoritaire dans les 8 jours suivant la proclamation des résultats (ou, en cas de remplacement d’un administrateur locataire en cours de mandat, dans les 8 jours de cessation de ses fonctions).

Attention : Si dans un délai de 15 jours, l’élu locataire n’a pas accepté l’action qui lui est offerte, la SA HLM saisit le préfet de son département. Celui-ci invite l’élu des locataires à présenter ses observations dans les 15 jours. À défaut le préfet le déclare démissionnaire et il est alors immédiatement remplacé par son suivant de liste.

L’indemnisation des élus des locataires

Réf. : art. R. 421-14  et R. 421-58 du Code de la construction et de l’habitation. 

Le mandat des membres du Conseil d’administration des SEM, des OPH ou du Conseil de surveillance des SA HLM est exercé à titre gratuit, y compris pour ceux qui ont en charge des fonctions de dirigeants

Toutefois, le Conseil d’administration ou le Conseil de surveillance peut allouer aux administrateurs, qu’ils représentent ou non les locataires :

• Une indemnité forfaitaire pour les administrateurs salariés, chefs d’entreprise, artisans, commerçants, agriculteurs ou membres d’une profession libérale, pour compenser la diminution de leur rémunération du fait de leur participation aux séances plénières du CA, du bureau ou des commissions.

• Une indemnité de même nature pour participation aux réunions de bureau et des commissions de l’organisme.

• Le remboursement de leurs frais de déplacement. 

• La prise en charge des coûts de formation des administrateurs en vue de l’exercice de leur mission, dans la limite de 3 jours de formation par an et par administrateur.

Les autorisations d’absences

Réf. : art. 143 de la loi SRU.

Cet article dit que l’employeur est tenu d’accorder au salarié siégeant au CA ou au conseil de surveillance des organismes HLM et SEM, le temps nécessaire pour participer aux séances plénières de cette instance.

Cependant, la question du congé représentation, qui donne droit à des autorisations d’absence opposable aux employeurs avec le maintien du salaire, n’est pas résolue. Par conséquent, l’employeur peut refuser une autorisation d’absence nécessaire à l’exercice du mandat de l’administrateur.

Par ailleurs, la loi ne dit rien sur les autorisations d’absence pour participer aux commissions et bureau de ces organismes.

En attendant que cette question soit réglée, deux possibilités peuvent être explorées :

• Négocier avec son employeur les autorisations d’absence avec l’argument qu’il s’agit d’un mandat légal, et que les réunions ouvrent droit à remboursement de charges salariales ;

• Négocier dans son CA, la possibilité d’avoir des réunions en dehors des heures de travail, ce qui est souvent le cas pour bon nombre d’organismes, à part pour les commissions en raison de la présence d’autres partenaires institutionnels.

La CSF continue à revendiquer l’extension des congés représentation aux organismes HLM.